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如何约定房屋租赁期限

发布时间:2016年5月27日  来源: 威海知名民事律师     http://www.whzmlvshi.cn/

  租赁期限如何约定?无约定时如何处理?
  1、提前收房或退租时的处理
  房屋租赁是有期限的,一般房屋租赁期限是由租赁当事人协商确定,最高不得超过20年。房屋租赁期届满,租赁当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。租赁期限同时不得超过土地使用权出让合同,土地租赁合同约定的土地使用年限。
  (1)出租人有权提前收回房屋吗?
  对于有固定期限的房屋租赁,出租人是否有权提前收回房屋,首先要看合同是怎么规定的。
  如果合同中没有规定,出租人就必须事先征得承租人同意;如果承租人不同意,出租人就只好继续履行合同了。
  但如果承租人利用租赁的房屋从事违法活动;擅自转租、转借、转让租赁的房屋;擅自破坏租赁的房屋、改变结构、改变用途,或者拖欠房租达6个月之久,出租人就可以提前收回房屋,终止合同了。
  参考法条:《合同法》第二百一十九、二百二十七、二百二十四条。建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十四条。
  (2)承租人能提前退租吗?如果提前退租,应办理哪些手续?
  如果合同中规定了租赁期限,同时没有对提前退租问题作出特别规定的话,承租人提前退租就是一种违约行为,需要承担违约责任。
  承租人提前退租,应当在合理的期限以前通知出租人,以便出租人能找到新的房客。合理期限是多长,法律上没有规定,要根据具体情况和合同的约定来定,通常是一个月。
  承租人提前退租,首先应当和出租人达成解除租赁合同的协议,然后和出租人约定时间检查出租房屋。如果承租人对房屋有所损坏,应当进行赔偿。如果租房的时候进行了房屋租赁登记备案,那么退房的时候也要到同一机构办理登记备案手续。
  承租人提前退租,出租人能否扣留保证金和预付的房租呢?保证金就是为了保证承租人履行合同,所以,承租人违反合同提前退租,出租人有权按照约定扣留部分或全部保证金,但是出租人无权扣留承租人预付的房租。
  参考法条:《合同法》第一百一十四条。
  2、不定期租赁的相关法律问题
  租赁当事人对房屋租赁期限没有约定,依照法律规定仍不能明确的,视为不定期租赁。
  租赁时间届满,承租人继续使用承租房屋,出租人没有提出异议的,租赁期限为不定期。
  不定期租赁的当事人可以随时解除租赁合同,但出租人解除租赁合同应当在合理期限前通知承租人。公有居住房屋出租不属于不定期租赁。
  (1)租赁合同中未明确约定租赁期限,出租人需要收回房屋应如何处理?
  租赁合同中未约定租赁期限的,且出租人确因住房困难要求收回房屋自住的,应当准许。但出租人应当给予承租人另行租房的准备时间。
  如果承租人有条件搬迁而不腾房,则应限期搬迁。
  如出租人不急需收回全部出租房屋,可以让承租人腾出部分房屋,或另行签订租赁合同。
  (2)租房期满未签订新的租房合同会导致什么结果?
  租赁期满双方未签新的合同,出租人有权要求承租人搬出。
  如果承租人继续住在租赁房屋里,而出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但此后的租赁期间为不定期,也就是双方当事人可以随时解除租赁合同,但出租人解除合同时,应在合理期限前通知承租人。
  参考法条:《合同法》第二百三十六条。
  3、租赁期满后续租或拒不搬出的处理
  (1)租赁期满后,是否可以叫承租人立即搬出?承租人可以要求延长租期吗?
  租赁期满,出租人有权要求房客按照合同的规定搬出房屋,承租人必须积极履行合同。
  但如果承租人需要继续使用该房屋,已提前提出,并经过出租人同意,重新签订了新的租赁合同,那么出租人就应履行新的合同,不能要求承租人搬出了。
  如果承租人在合同到期时确实无法找到房屋,可以向出租人提出延长租期的请求,而出租人应当酌情延迟期限。
  参考法条:国务院《城市私有房屋管理条例》第二十条。建设部《城市房屋租赁管理办法》第十条。
  (2)出租人必须续租吗?续租手续如何办理?
  出租人没有义务续租。租赁期满,该租赁合同就终止了。续租则是订立新的合同,双方都有权利选择是否续租。所以出租人可以将房屋留作自用,或者高价租给别人。
  如果承租人要继续租用该房屋,就应在租赁期限届满前3个月提出,经过出租人同意后重新签订租赁合同,并和原租赁合同一样,按照规定办理租赁合同备案等手续。
  承租人享有优先承租权,也就是说,租赁期满,出租人需要继续出租的,在同等条件下,出租人应当将房屋租给承租人,而不能租给第三人,除非第三人的条件更加优厚。
  参考法条:建设部《城市房屋租赁管理办法》第十条。
  (3)如果租赁期满承租人拒不搬出,承租人应承担什么责任?出租人可以采取什么措施?
  承租人有义务按照合同的规定按期搬出出租房屋。
  如果承租人没有及时提出继续承租的要求,又拒不搬出,出租人可以要求承租人承担违约责任,支付逾期期间的房租,如果产生了损失,还可以要求承租人赔偿。
  如果承租人有条件搬出,而到期后拒不搬出,出租人可以要求他腾房。拒不搬出的,出租人可以申请法院强制执行,并要求其承担租期届满后的租金及违约金。如承租人确有困难,出租人可以适当延长租赁期限或减小承租人的承租面积。
  (4)如果租赁期满承租人未搬出,出租人也没有提出异议,会产生什么后果?
  如果租赁期满,承租人没有搬出出租房屋,而出租人也没有提出异议,原合同继续有效,但租赁期限为不定期。如果订立合同的时候办理了房屋租赁登记备案手续,合同双方还应当到同一机构登记备案。
  参考法条:《合同法》第二百三十六条。



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