房屋租赁合同争议
发布时间：2017年11月24日
来源: 威海知名民事律师 http://www.whzmlvshi.cn/
1997年11月21日，四川省高级人民法院(以下简称四川高院)与范萍签订了一份房屋租赁合同，合同抬头上写明承租方是大陆美发(成都市金牛区青北路生活用品服务部大陆美容院的简称)，但落款处只有范萍的签名，而无大陆美发的盖章及其负责人的签名。
推荐阅读：
逾期交房 可解除购房合同
房产纠纷可以怎么解决?
房产证纠纷怎么处理
合同主要约定：四川高院将位于成都市正府街108号综合楼南面的一间面积为25平方米的10号房屋出租给承租方(乙方)作为营业房使用，期限为1998年1月1日至1998年12月30日，租金为每月3000元，乙方于每季度第一个月的10日前交纳，逾期按每日千分之五向出租方交纳滞纳金;租赁期间的水电费按照有关部门的收费标准由乙方向四川高院交纳;乙方不得擅自转租房屋。合同签订后，四川高院按约定向范萍交付了该房屋。范萍在按合同履行一段时间后，于1998年5月31日未经四川高院同意，与案外人周瑾达成转让协议，将该房屋使用权与其他财产转让给周瑾。自1998年10月起，范萍没有按约定向四川高院支付租金。1999年1月25日，四川高院书面通知范萍交付租金及所用水电费用，范萍签收了此通知，但仍未履约。1999年3月12日，周瑾将该房屋钥匙邮寄给四川高院。另外，大陆美发的负责人为黄莉。由于范萍拒不按合同约定交纳所欠租金，四川高院遂向范萍住所所在地的成都市高新产业技术开发区(以下简称高新区)人民法院提起诉讼，要求判令范萍支付所欠租金、水电费及违约金共计23940.7元。
范萍收到起诉书副本后，向高新区人民法院提出管辖权异议，认为：诉争房屋位于成都市青羊区，按民事诉讼法第三十四条的规定，“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”，本案属专属管辖，因此高新区人民法院对本案无管辖权。在高新区人民法院裁定驳回异议后，范萍不服，向成都市中级人民法院提起上诉。成都市中级人民法院经审查，认为范萍上诉有理，本案属专属管辖，应由诉争房屋所在地的青羊区人民法院管辖，即裁定撤销高新区人民法院的驳回异议裁定，指定青羊区人民法院管辖。
针对四川高院的起诉，范萍辩称：本案所涉合同是大陆美发与四川高院所签，而其不是大陆美发的负责人，只是后者的委托代理人，故其不能作本案被告。四川高院未按《成都市城市房屋租赁管理办法》的规定取得房屋租赁许可证，故本案的房屋租赁合同无效。原告的部分诉讼请求超出了合同约定的时间范围。请求驳回原告的诉讼请求。
审判
青羊区人民法院经审理认为：本案房屋租赁合同虽然乙方写明为大陆美发，但范萍不是大陆美发的负责人，也无证据证明大陆美发委托范萍代表其与四川高院签订合同，且该合同没有大陆美发的公章，只有范萍的签名，因此范萍就是该合同的乙方;其后，范萍与周瑾签订转租协议，以自己名义将该房屋转租给周瑾，也证明了其就是该合同的乙方，从而其是本案的适格被告。虽然四川高院未按《成都市城市房屋租赁管理办法》的规定在出租房屋时取得房屋租赁许可证，但本案应适用《中华人民共和国合同法》，而该法规定合同无效的情形之一是违反法律、行政法规的强制性规定。成都市的该办法不属法律、行政法规之列，而现行法律、行政法规没有出租房屋应取得房屋租赁许可证的强制性规定。故该合同合法有效。范萍将承租的房屋擅自转租给他人，致四川高院在租赁期满后2个月才收回房屋，造成房屋租金损失，范萍应承担相应的赔偿责任，因此四川高院的诉讼请求并未超过合同范围。另外，四川高院依合同约定主张违约金，应予支持;其所主张违约金与滞纳金共计7815元，少于范萍应支付的数额，系依法处分自己民事权利的行为，予以准许。但对四川高院提出的1125.7元水电费，其提供的证据材料是有利于自己的单方记载，没有其他证据予以印证，不予采信，相应的主张也不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第一百零六条、第一百三十四条第一款第(七)和第(八)项，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第三条、第四条之规定，该院于2000年8月29日作出一审判决：
范萍于本判决生效之日起15日内向四川高院给付租金9000元、赔偿租金损失6000元、违约金与滞纳金7815元，共计22815元。
范萍不服一审判决，又以一审中的辩称理由向成都市中级人民法院提起上诉。成都市中级人民法院经审理，以与一审判决相同的事实和基本相同的理由，于2001年3月13日作出驳回范萍上诉，维持原判的终审判决。
评析
本案虽然案情简单、标的额较小，但却涉及不少值得探讨的法律理解与适用的问题。
一、对“因不动产纠纷提起的诉讼”的理解问题
根据民事诉讼法第二十四、二十五条的规定，因合同纠纷提起的诉讼，在当事人未书面协议选择管辖法院时，“由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖”。该法第三十四条将因不动产纠纷提起的诉讼作为专属管辖的范围，“由不动产所在地人民法院管辖”。本案就产生了是以合同纠纷确定管辖法院，还是按不动产纠纷确定管辖法院的问题，这个问题带有相当的普遍性。民事诉讼法规定管辖法院的基本原则应是既方便当事人诉讼，又方便法院审理、查明案件事实。由于因不动产纠纷提起的诉讼，大多涉及不动产的权属确定、权属登记、需现场勘验等，因此为便于查清事实，也便于执行，规定由不动产所在地法院专属管辖。而因合同纠纷提起的诉讼除可由合同履行地法院管辖外，还可由被告住所地法院管辖，也考虑了方便查明事实与便于执行，还在一定程度上对原告可能的滥用诉权作了限制。因房屋租赁合同提起的诉讼，虽然也与不动产相关，但却一般只涉及合同的效力、租金的支付、违约责任的承担等，而与不动产的权属，登记过户等无关，其纠纷从根本上说不是由不动产所引起的，而是由合同所引起的，这时不动产只是合同的标的物，而标的物是否为不动产，对合同纠纷性质不起决定作用。如果说这类与不动产相关的合同也涉及一方当事人所提供的不动产是否符合合同约定的问题，需要勘验等，但非不动产的合同纠纷也同样可能涉及此问题，因此不应由此决定纠纷的性质。可见，因不动产纠纷提起的诉讼与其他诉讼的根本区别在于不动产涉及权属问题，而不动产权属问题从实体到程序都须遵守法律的明确规定，不能由当事人自行约定(而合同则正需要当事人意思自治)。故以是否涉及不动产权属为标准来判定是否是“因不动产纠纷提起的诉讼”，才符合立法宗旨与精神。
笔者同意这样的观点：将民事诉讼法第三十四条中的“因不动产纠纷提起的诉讼”理解为“因不动产物权纠纷提起的诉讼”，以与“因不动产合同纠纷提起的诉讼”相区别，前者适用专属管辖，后者则依合同纠纷确定管辖法院。民事诉讼法当时之所以未明确“不动产物权纠纷”的概念，与当时未将物权纠纷与合同纠纷相区别有关。但将物权纠纷与合同纠纷合在一起，显然已不再符合经济、社会与法律的发展了。按学界通说，物权是指直接支配特定的物并排除他人干涉的权利，除法律有明确规定者外，不得创设物权;物权的设定虽然无效，但该行为符合其他法律行为的生效条件的，也应许可其产生相应的法律后果。且现合同法第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”，从而将物权行为(转移标的物的所有权)与合同行为(出卖人履行义务当然只能在合同成立、生效之后)区别开来，不再混为一谈。可见，将不动产纠纷分为物权纠纷与合同纠纷是符合立法发展方向的，机械地理解法律条文则是不可取的。物权行为与合同行为的根本区别在于前者从程序到内容都只能严格依法律规定而为之，当事人没有自由协商的余地，而后者则一般由当事人自行协商确定，即意思自治原则是合同行为的基本原则。
将不动产物权纠纷与合同纠纷相区别在实践中也是具有合理性的。以房屋租赁合同为例，将之作为合同纠纷处理时，承租人作原告时，被告住所地与合同履行地是重合的，都在不动产所在地，不会产生任何问题;而由出租人作原告时，大多都是要求支付租金等，由被告住所地法院管辖，则利于执行，若要求返还房屋，则仍可选择合同履行地法院管辖。这样将选择权交由出租人行使，当然更为合理。
所以，本案纯属合同纠纷，根本不涉及不动产权属问题，故不属专属管辖范围，四川高院向被告住所地的成都市高新区法院起诉，高新区法院享有管辖权;成都市中院裁定指定青羊区法院管辖，在理解与适用法律上似有刻板之嫌。
二、合同效力的法律适用问题
本案一、二审中，被告都提出由于四川高院在出租房屋时，未依《成都市房屋出租管理办法》的规定办理房屋出租许可证，因此房屋租赁合同无效。但两审法院都未支持其主张，都认定房屋租赁合同合法有效。应该说，法院的认定是正确的。这是如何认识合同效力的问题。
自1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》，与原有规定相比，从既鼓励交易又保障交易安全的理念出发，大大缩小了无效合同的范围，其中之一就是将原经济合同法中“违反法律和行政法规规定的合同”无效，修改为“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同才无效，加上了“强制性规定”的限制语。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》更进一步明确：“合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。可见，在合同法实施后，地方性法规和行政规章是不能用作判断合同是否有效的依据的。范萍以四川高院的行为违反了成都市有关规定为由，要求法院认定其与四川高院所订合同无效的理由，依法显然不能成立，当然不能得到法院的支持。
要认定本案所涉合同有效，还有一个问题须解决，就是本案合同是在合同法施行前订立的，其能否依合同法及有关司法解释来认定效力的问题。一般而言，实体法不应有溯及力，则该合同不能适用合同法及其司法解释。但基于无效合同将不利于社会经济秩序的稳定等考虑，最高人民法院在上述司法解释中，在明确“合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的外，适用当时的法律规定”的同时，还明确规定：“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法”。本案合同在合同法实施前订立，依当时的法律其可能无效，但依合同法的有关规定，其未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。但须明确的是，认定房屋租赁合同有效，不能因此就说四川高院违反成都市有关规定的行为也是合法的。最高人民法院的司法解释，只是将民事责任与行政责任区别开来，合同有效与当事人应承担未取得房屋租赁许可证就出租房屋的行政责任是不矛盾的。也就是说，虽然法院认定合同有效并支持了四川高院的诉讼请求，但成都市有关政府部门仍可依《成都市房屋租赁管理办法》的有关规定对四川高院的行为予以处理。应该说，这样的规定是符合诚实信用的合同法基本原则的，同时也不妨碍行政规章的实施，更为合理。
三、合同当事人的确定问题
本案被告范萍的首要抗辩理由是其不是合同当事人，因而不是合格被告。那么，在合同上的名称与签名盖章者名称不一致时，应如何确定合同当事人，进而确定适格诉讼主体，也是需探讨的问题。
范萍与四川高院订立了本案所涉租房合同，合同的抬头所写当事人是“大陆美发”，而由范萍以自己名义签字。在此情形下，租房双方当事人的意思表示是清楚的，就是范萍租房用于开美发店。从四川高院讲，只要承租人将房屋用于经营即可，至于是用什么名义，是否以自己名义办手续是不需关心，也无法关心的，这是工商行政管理部门的职责。合同上只有范萍的签名，既无大陆美发的公章，又无其他证据证明范萍是受大陆美发的委托来签合同的，所以范萍就是承租人。同时，从合同履行看，四川高院将房子交与范萍使用，范萍在1998年5月前一直以自己名义向出租人交付房租，同年5月31日又私下以自己名义将该房子转租与周瑾，更说明了其就是承租人。
那么，在房子转租后，四川高院可否向周瑾要求交付房租呢?不行。因为其与周瑾之间无合同关系，转租行为未得到四川高院同意与认可。在后几个月，虽然是周瑾在代范萍交付房租等费用，但其是以范萍名义进行的。合同法第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。根据此规定的精神，四川高院有理由认为其有代理权，其行为后果应由范萍承担，则范萍在转租后仍是承租人，仍要依合同承担责任。所以，合同当事人的确定，不能简单以名称与签字来认定，而应综合全案来认定。
四、关于违约所造成的可得利益的赔偿问题
本案合同约定的履行期到1998的年12月31日止，但由于四川高院次年3月12日才收回房屋，因此在诉讼请求中除要求范萍支付合同期间未交的租金外，还要求其支付延迟交房的2个月的房租。范萍则认为这部分诉讼请求超越了合同的约定，不属合同纠纷，而是属侵权纠纷，应另行起诉，不宜在本案中解决，要求法院驳回原告的请求。
根据现行合同法的有关规定，范萍的理解是没有法律依据的，因而其主张也未得到法院的支持。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》中虽然明确“合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的外，适用当时的法律规定”，但还特地规定“当时法律没有规定的，可以适用合同法的规定”。本案所涉的可得利益的赔偿就属合同订立时的法律没有规定，而可以适用合同法有关规定的情形。合同法第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案中合同期内未交付的租金是出租人的实际损失，而到期后2个多月未交还房屋则给出租人造成了可得利益的损失，因为若承租方按期交还房子，则出租方可另行将其出租，取得租金。所以这2个月的租金损失就是典型的可得利益的损失，是承租方违约未按期交还房子所致，完全应在处理合同纠纷时一并解决，而不应另行通过侵权诉讼解决。且该租金损失显然未超过承租方在订立合同时应当预见到的因违反合同可能给出租方造成的损失。据此，两审法院支持了四川高院要求范萍赔偿可得利益的主张，判令范萍赔偿2月6000元的租金损失。
五、关于证据在诉讼外的自认问题
本案中四川高院要求范萍支付所欠水电费的主张未得到一审法院支持，其理由是四川高院对此提供的证据材料是有利于自己的单方记载，没有其他证据予以印证，不予采信。其实，在本案中关于水电费，四川高院提供了两份证据，一份是其工作人员按月抄的水电表读数。由于水电部门只对四川高院的总表抄录，而不针对其中的某一经营者，因而每月只能由出租方对所有承租者抄录，而经营者则以此为据向出租方交付水电费，这确实“是有利于自己的单方记载”，不予采信是有道理的。但另一份证据材料是四川高院向范萍的催款通知书，其上不仅记载了其应付的房租等数额，还记载了所欠的水电费额，而范萍则在此通知书上签字。这应当被看作是其对所欠水电费额的认可，在此情况下，认为四川高院的单方记载“没有其他证据予以印证”，显然不妥。之所以出现此认识，根源在于现行民事诉讼法没有规定“诉讼外的自认”这一证据认证规则。所谓“诉讼外的自认”，是指当事人一方在诉讼外，对对方所提的有关请求所作的认可，只要不能证明该自认是因欺诈、胁迫或乘人之危而作出的，法院即可认定其证据效力，这在西方国家是一得到普遍遵循的证据规则。但由于现行法律规定的缺乏，法官对证据取舍具有太大的自由裁量权，难以使当事人合法权益得到充分的保障，本案即是一例。
