法律咨询热线：13061168997
刘建忠律师，威海知名民事律师,现执业于山东康桥（威海）律师事务所，执业以来，坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨，精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。
近日，《焦作市人民政府关于进一步加快城中村开发改造的意见》已出台。这意味着河南省焦作市将进一步加大城中村开发改造力度，城中村开发改造中存在的发展不平衡、整体推进慢等问题将得到解决，有利于创造条件和环境吸引更多社会资本投入改造工作，促使城中村开发改造工作有所突破。
;三难;拖住开发改造步伐
据悉，在2004年焦作市政府批准的11个城中村开发改造项目中，目前已开工的5个项目全部采用招商方式，计划总投资8.95亿元，已经到位资金4.2亿元，完成开工面积9.5万平方米，竣工面积1.2万平方米。
目前，城中村开发改造工程虽然有所进展，但整体上进展缓慢，效果不明显。城中村开发改造领导小组办公室有关负责人指出问题主要在于存在;三难;：一是拆迁安置难。城中村原有建筑密度大，容积率平均在1.0以上，导致拆迁安置成本高。按货币补偿每平方米1000元计算，每亩土地最高达71.7万。安置土地成本大、开发成本高、投资回报小，因此开发商不愿开发改造;二是动员拆迁难。个别拆迁户对拆迁安置赔偿要求标准高，对开发商期房安置存在着信任度不高，不愿轻易搬迁;三是招商引资难，现在开发改造主体大多是各村，而各村并无资金，只能靠开发商出资，开发商又必须在拆迁完毕后通过公开招、拍、挂才能取得土地使用权。通过公开招、拍、挂程序后，先期出资的开发商不一定完全中标而取得土地使用权。因此，极大地影响了开发商参与开发改造的积极性，这就带来了招商引资难度大等一系列问题。
针对这些情况，城中村改造办公室工作人员多次深入现场调查研究，不断召开各类建设主体参加的座谈会，征求意见，剖析问题。一致认为，随着城中村开发改造的深入、国家政策的更新、市场形势的变化，原《意见》已凸显出不能适应加快开发改造城中村步伐的要求，政府在政策上应给与扶持引导。在借鉴外地经验的基础上，焦作对原《意见》进行了全面修改，八易其稿，报市政府研究同意，才形成了这一新的《意见》。
对症下药优惠政策出台
《意见》在土地利用上，包括：严格控制旧城区的零星开发及新城区住宅用地的审批，对成片开发的城中村改造项目优先办理出让和报建手续;村民安置房实行统一规划，用地享受经济适用住房的土地政策，以划拨方式供给，按拆迁户人均住房面积35平方米的标准安置;城中村改造项目在编制控制性详细规划时，要根据原有建筑密度，合理确定建设范围、建设密度和容积率;城中村村民的拆迁安置费用，经审核后如费用过高，土地出让金所得可以全部用于拆迁安置等内容。
在拆迁及住户安置上，包括：拆迁补偿安置方案应载明货币补偿和产权调换两种方式的具体补偿标准，供被拆迁人自由选择;被拆迁房屋有产权证的按产权证面积计算，没有产权证但有建筑规划许可证的按照城市规划部门批准的建筑面积计算;被拆迁人原住房人均建筑面积达不到市区上年度人均居住水平的，可按新建住宅建筑成本价购买至市区上年度人均居住水平;安置房无论由村组织建设，还是由房地产开发公司开发建设，都只能用于城中村改造拆迁安置，不得向社会销售等内容。
五大特点促难题解决
城中村开发改造领导小组办公室有关负责人指出，新《意见》在优惠政策上作了较大调整，具有五个特点：一是明确了农村集体经济组织作为一个改造主体，取得相关资质后可参与本区域改造。二是明确实施城中村改造的开发单位通过公开招、拍、挂方式取得拟建的城中村土地使用权，应该上缴的土地出让金全额上缴市财政。三是明确村民安置楼用地按本村常住人口人均住房建筑面积35平方米相应占地以划拨方式供给，其余部分为出让土地。四是明确了对建筑密度大、区位好的项目，拆迁可采用异地安置方式，异地安置建设需要的土地可与腾退土地进行等价值置换。五是明确了被拆迁人原住房人均建筑面积达不到市区上年度人均居住水平的，可按新建住宅建筑安装造价购买到市区上年度人均居住水平。村民安置用房可由所在村先行在无房地块内组织建设，也可由房地产开发企业建设，由村以成本微利价回购用于安置。
城中村开发改造领导小组办公室一工作人员指出，新政策的出台将有助于促进拆迁安置难、动员拆迁难、招商引资难等疑难问题的解决，在保护农村集体经济组织和村民的合法权益，鼓励城区政府、农村集体经济组织、开发企业、社会资本等参与城中村开发改造，从根本上改变城中村环境等方面也将起到积极的推动作用。
一、拆迁小产权房的补偿方式有哪些
1、在宅基地上建成的房子
一种小产权房是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买。这类小产权房因为没有合法的不动产登记证书的，若涉及拆迁安置，被拆迁人最好与拆迁人协调处理。
如果涉及赔偿，由于社区给了门牌、你把户口迁过去，足以证明你对房屋的合法使用，有权要求安置赔偿，但具体赔偿是否包括重新安置一套房子给你，则要看你所买的小产权房的项目土地性质等等。
2、在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子
另一种小产权房是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。由于根据现行法律和政策，非本集体经济组织的成员，不得购买在集体所有的土地上建设的房屋，因此买卖合同归于无效。
在此情况下，应首先认定所涉房屋的所有权是属于农村集体经济组织所有，或者属于宅基地使用人所有，拆迁安置补偿的利益，只能由所有权人即集体经济组织及其成员享有。
因为对于小产权房尚未出台具体的法律政策支撑，小产权房是否合法尚未定论，因此购买小产权房是得不到保障的，购买者在购买小产权房时应该慎之又慎。
3、最后一类小产权房是违建
这类小产权房除了不能办理房产证外，那些"便宜房"实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。
二、什么是小产权房
小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称"乡产权房"."小产权房"不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。
小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关要求，"小产权房"不得确权发证，不受法律保护。
三、小产权房拆迁纠纷找什么处理
1、合法取得的小产权房受法律保护，以非法手段取得的小产权房不受法律保护，出售人有返悔的权利，当发生拆迁纠纷时，只能要求原出售人退还原购房款和利息，拆迁赔偿应由原产权人获赔。
2、根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。小产权房也是建立在农村集体土地上的房屋，因此，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在集体成员内部转让、置换。
以上就是整理的;拆迁小产权房的补偿方式有哪些;的全部内容，如若遇国家拆迁，大多会被拆迁方以违建来定义，被拆迁的小产权房便很难有相应的拆迁补偿。因此要提醒大家，不要一味看重小产权房的使用价值和低廉价格，也要多考虑下法律风险和长远预期。如果你还有其他的法律问题，欢迎咨询，我们会有专业的律师为您提供帮助。;